Erbfälle mit Immobilienvermögen in Deutschland und Frankreich stellen besondere Anforderungen an die rechtliche und steuerliche Nachlassabwicklung. Beide Staaten beanspruchen die Besteuerung der in ihrem Territorium belegenen Immobilien – und für die Eigentumsübertragung gelten jeweils eigene Formalitäten. Diese Seite erläutert, wie der Eigentumsübergang in beiden Ländern funktioniert, welche steuerlichen Besonderheiten gelten, was bei Bewertungsunterschieden zu beachten ist und einige wichtige Hinweise zur koordinierten Abwicklung.

Auf dieser Seite:

• ► Eigentumsübergang in Deutschland und Frankreich
• ► Anwendbares Erbrecht und lex rei sitae
• ► Steuerliche Behandlung und Doppelbesteuerung
• ► Besonderheiten bei Nießbrauchsrechten
• ► Bewertungsunterschiede und Auswirkungen auf spätere Verkäufe
• ► Praktische Koordination beider Rechtsordnungen
• ► Praxisbeispiel
• ► Glossar: Schlüsselbegriffe

In Deutschland erfolgt der Eigentumsübergang an einer Immobilie durch Eintragung ins Grundbuch. Als Nachweis der Erbenstellung genügt ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ). Das Grundbuchamt nimmt die Umschreibung auf Antrag vor. Bis zur Eintragung besteht eine Möglichkeit des lastenfreien Zwischenerwerbs durch gutgläubige Dritte – eine zügige Umschreibung ist daher empfehlenswert.

In Frankreich ist die Mitwirkung eines Notars zwingend erforderlich. Der Notar erstellt eine attestation de propriété und veranlasst die Eintragung beim service de la publicité foncière. Grundlage ist ein acte de notoriété oder ein ENZ. Der gesamte Prozess kann mehrere Monate dauern und erfordert die enge Zusammenarbeit zwischen deutschem und französischem Notar sowie ggf. einem Anwalt für grenzüberschreitendes Erbrecht.

In beiden Ländern gilt: Solange die Grundbuchumschreibung nicht erfolgt ist, können Erben über die Immobilie weder verfügen noch sie veräußern. Die parallele Abwicklung in beiden Ländern erfordert eine sorgfältige Koordination, um Zetverluste und Risiken zu minimieren.

Ein häufiger Irrtum betrifft das anwendbare Erbrecht bei Immobilien: Die EU-Erbrechtsverordnung kennt keine gespaltene Anknüpfung – es gilt ein einheitliches Erbrecht für den gesamten Nachlass, einschließlich der Immobilien. Maßgeblich ist der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers oder eine wirksame Rechtswahl. Das Belegenheitsrecht (lex rei sitae) gilt hingegen für das Sachenrecht – also für die formellen Voraussetzungen der Eigentumsübertragung, die Grundbucheintragung und die dingliche Wirkung der Übertragung.

In der Praxis bedeutet dies: Das Erbrecht bestimmt, wer erbt – das Sachenrecht bestimmt, wie der Eigentumsübergang in jedem Land vollzogen wird. Für eine Immobilie in Frankreich müssen die Erben daher stets auch die französischen sachenrechtlichen Formalitäten einhalten – unabhängig davon, welches Erbrecht gilt.

Durch eine Rechtswahl im Testament kann das anwendbare Erbrecht beeinflusst werden – etwa zugunsten des deutschen Erbrechts bei einem Erblasser mit Wohnsitz in Frankreich. Dies kann insbesondere beim Pflichtteilsrecht und der Testierfreiheit erhebliche Vorteile bieten.

Sowohl Deutschland als auch Frankreich besteuern inländisches Immobilienvermögen – unabhängig vom Wohnsitz der Erben. Das Doppelbesteuerungsabkommen vom 12. Oktober 2006 weist das Besteuerungsrecht für Immobilien dem jeweiligen Belegenheitsstaat zu. Deutschland rechnet die in Frankreich gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerpflicht an – allerdings nur bis zur Höhe des deutschen Anrechnungshöchstbetrags. Es ist wichtig zu beachten, dass es sich hierbei nicht um ein ausschließliches, sondern ein zusätzliches Besteuerungsrecht handelt. Auch eine in ihrem Belegenheitsstaat besteuerte Immobilie kann im abweichenden Wohnsitzstaat des Erben besteuert werden.

Die steuerliche Bewertung erfolgt in beiden Ländern grundsätzlich zum Verkehrswert. In Frankreich gilt der valeur vénale – geschätzt durch den Notar oder belegt durch ein Sachverständigengutachten. In Deutschland werden standardisierte Bewertungsverfahren gemäß Bewertungsgesetz angewendet (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren), die am Verkehrswert orientiert sind.

Besonderheiten ergeben sich bei vermieteten Immobilien und bei Immobilien in Erbengemeinschaft: In Frankreich kann die Erbengemeinschaft (indivision) eine kostspielige und zeitaufwendige Auseinandersetzung erfordern. Mehr dazu: Erbauseinandersetzung und Konflikte unter Miterben in Frankreich und Die Soulte (Ausgleichszahlung) im französischen Erbrecht.

Besonderheiten ergeben sich bei Immobilien, die mit einem Nießbrauchsrecht belastet sind. In Deutschland mindert der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts die erbschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage – nur das sogenannte Nackteigentum (bloßes Eigentum ohne Nutzungsrecht) wird beim Erben besteuert.

In Frankreich gilt Ähnliches für den usufruit: Der Wert des Nießbrauchs wird separat berechnet und dem Nießbrauchsberechtigten zugerechnet, während der Erbe lediglich die nue-propriété (das bloße Eigentum) erwirbt – mit entsprechend reduzierter Steuerbasis. Dies kann bei der Nachlassplanung gezielt eingesetzt werden, um die Steuerlast auf die nächste Generation zu reduzieren.

Beim Tod des Nießbrauchsberechtigten wächst das volle Eigentum dem Eigentümer der nue-propriété an – in Frankreich ohne weitere Erbschaftsteuer (extinction de l'usufruit). Dieser steuerliche Vorteil ist ein zentrales Instrument der Nachlassplanung mit Immobilien in Frankreich.

Bewertungsgutachten für dieselbe Immobilie können erheblich voneinander abweichen. Dies gilt in besonderem Maße bei grenzüberschreitenden Erbfällen, wo sowohl die französischen als auch die deutschen Finanzbehörden eine eigene Bewertung vornehmen können. Ein sorgfältig erstelltes, marktnahes Gutachten ist daher in beiden Ländern empfehlenswert – sowohl zur Vermeidung überhöhter Steuerfestsetzungen als auch zur Absicherung gegenüber späteren Nachfragen der Finanzbehörden.

Darüber hinaus hat die Bewertung im Erbfall direkte Auswirkungen auf einen späteren Verkauf: In Frankreich gilt der im Erbfall angesetzte Verkehrswert als steuerlicher Anschaffungswert für die Berechnung der Veräußerungsgewinnsteuer (plus-value immobilière). Ein niedrig angesetzter Erbschaftswert erhöht den späteren Veräußerungsgewinn und damit die Steuerlast – ein zu hoch angesetzter Wert erhöht unnötig die Erbschaftsteuer.

Dieselbe Überlegung gilt in Deutschland für die Ermittlung von Veräußerungsgewinnen. Eine sorgfältige, marktnahe Bewertung zum Erbzeitpunkt ist daher in beiden Ländern von zentraler Bedeutung. Mehr dazu: Immobilien im Nachlass in Frankreich.

Zur Vermeidung von Konflikten und steuerlichen Nachteilen ist eine frühzeitige Nachlassplanung zu empfehlen. Bei Immobilienbesitz in beiden Ländern sollten Testamente, Teilungsanordnungen und Rechtswahlklauseln sorgfältig aufeinander abgestimmt sein.

In der Praxis empfiehlt es sich, frühzeitig sowohl einen deutschen als auch einen französischen Notar einzuschalten – idealerweise koordiniert durch einen Anwalt mit Kenntnissen beider Rechtsordnungen. Gerade bei Immobilien in beiden Ländern können Fristvorgaben für Erbschaftsteuererklärungen zeitlich eng werden: In Frankreich beträgt die Frist sechs Monate ab Todestag (bei Todesfällen im Ausland zwölf Monate), in Deutschland drei Monate nach Aufforderung durch das Finanzamt. Eine koordinierte Abwicklung verhindert Fristversäumnisse und unnötige Steuerbelastungen.

Unsere Kanzlei verfügt über die notwendige Erfahrung, um grenzüberschreitende Nachlässe mit Immobilien in beiden Ländern zu koordinieren. Wir arbeiten eng mit Notaren, Grundbuchämtern und Steuerexperten zusammen, um reibungslose Übertragungen sicherzustellen. Mehr zu den anfallenden Kosten: Kosten für Erben in Frankreich: Notarkosten, Gebühren und Pflichtaufwendungen.

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus in Frankfurt und Ferienhaus in der Bretagne

• Lex rei sitae: Sachenrechtliches Belegenheitsprinzip – das Recht des Staates, in dem eine Immobilie liegt, bestimmt die formellen Voraussetzungen der Eigentumsübertragung. Nicht zu verwechseln mit dem erbrechtlichen Anknüpfungspunkt der EU-Erbrechtsverordnung.
• EU-Erbrechtsverordnung und Immobilien: Die EuErbVO kennt keine gespaltene Anknüpfung – ein einheitliches Erbrecht gilt für den Gesamtnachlass einschließlich Immobilien. Mehr: Anwendbares Recht im französischen Erbrecht.
• Attestation de propriété: Vom französischen Notar erstellte Eigentumsbescheinigung – Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung nach dem Erbfall in Frankreich.
• Service de la publicité foncière: Französisches Grundbuchamt – zuständig für die Eintragung des Eigentumsübergangs nach dem Erbfall.
• Usufruit / Nue-propriété: Nießbrauch und bloßes Eigentum in Frankreich – steuerlich separat bewertet und übertragen. Beim Tod des Nießbrauchsberechtigten wächst das volle Eigentum steuerfrei an.
• Plus-value immobilière: Veräußerungsgewinnsteuer in Frankreich – bemisst sich an der Differenz zwischen Erbschaftswert und Verkaufspreis. Eine marktnahe Bewertung im Erbfall ist für spätere Verkäufe steuerlich entscheidend. Mehr: Immobilien im Nachlass in Frankreich.
• Doppelbesteuerung Immobilienerbe: Wird durch das DBA vom 12. Oktober 2006 gemildert – Belegenheitsstaat hat vorrangiges Besteuerungsrecht, der andere Staat rechnet an. Mehr: Steuerliche Unterschiede zwischen Deutschland und Frankreich.

Unsere Kanzlei begleitet Sie bei der vollständigen rechtlichen und steuerlichen Abwicklung von Erbfällen mit Immobilien in Deutschland und Frankreich – von der Koordination beider Notare bis zur steuerlichen Optimierung.

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• Immobilien im Nachlass in Frankreich
• Erbschaftsteuer in Frankreich (Droits de succession)
• Steuerliche Unterschiede zwischen Deutschland und Frankreich im Erbfall
• Die Soulte (Ausgleichszahlung) im französischen Erbrecht
• Erbauseinandersetzung und Konflikte unter Miterben in Frankreich
• Die Rolle des Notars beim Erbfall in Frankreich
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